Avant d'accepter un rachat de crédits, la banque calcule vos revenus. Mais elle ne retient pas forcément tout ce que vous percevez : certaines primes, certaines allocations ou certains loyers sont écartés, ou pris en compte en partie seulement. Bien connaître ces règles permet d'estimer correctement votre dossier, et d'éviter les mauvaises surprises. Voici, revenu par revenu, ce que les banques retiennent en général.
Le principe : un revenu régulier, durable et justifié
Pour être retenu, un revenu doit remplir trois conditions :
- régulier : il est perçu chaque mois, ou de façon prévisible ;
- durable : il doit se poursuivre pendant toute la durée du nouveau prêt, ou au moins une grande partie ;
- justifié : il est déclaré aux impôts et apparaît sur vos relevés de compte.
Un revenu qui manque à l'une de ces conditions est soit écarté, soit pris en compte avec une décote. C'est pourquoi deux foyers qui gagnent la même somme n'obtiennent pas toujours la même réponse.
Les salaires
Pour un salarié en CDI depuis plus d'un an, la banque retient en général vos revenus de l'année précédente divisés par douze, à partir de votre avis d'imposition ou du cumul imposable de votre bulletin de décembre. Pour une embauche récente, elle part plutôt de votre salaire de base, avec un abattement.
Pour les éléments variables, les règles sont plus fines :
- 13e mois et primes fixes : retenus s'ils figurent au contrat ou reviennent chaque année ;
- heures supplémentaires : retenues si elles sont prévues au contrat ou régulières depuis plusieurs années ;
- commissions et variable : retenus avec au moins deux ans de recul sur vos avis d'imposition ;
- participation et intéressement : rarement retenus ;
- avantages en nature, indemnités kilométriques, frais professionnels : non retenus.
En CDD ou en intérim, d'autres règles s'appliquent : voir notre guide du rachat de crédits en CDD ou en intérim.
Fonctionnaires et militaires
Un fonctionnaire titulaire est étudié comme un salarié en CDI, avec ses revenus de l'année précédente divisés par douze. Un fonctionnaire stagiaire est en général assimilé à un titulaire.
Un militaire de carrière est lui aussi assimilé à un CDI. Un militaire sous contrat doit en principe avoir un engagement qui couvre la durée du prêt, sinon il est étudié comme un CDD. Plus de détails dans notre guide pour les fonctionnaires.
Les indépendants
Les revenus d'un indépendant sont étudiés sur plusieurs années, pour lisser les variations :
- en général, la moyenne des deux ou trois derniers exercices, ou le résultat le plus faible si l'activité baisse ;
- pour un micro-entrepreneur, le chiffre d'affaires déclaré, diminué d'un abattement, après au moins un an d'activité ;
- pour un dirigeant, son salaire ; les dividendes sont rarement retenus.
Voir notre guide pour les indépendants et les TNS.
Les retraites
Les pensions sont des revenus stables, retenus en totalité : pension de base, retraites complémentaires et pension de réversion, dès lors qu'elle est justifiée. Si vous êtes retraité depuis plus d'un an, la banque se base sur votre avis d'imposition ; si votre départ est récent, sur vos derniers versements.
Si vous approchez de la retraite et que le prêt la dépasse, la banque retient aussi vos revenus futurs, à partir d'une estimation de pension, souvent avec une décote sur vos revenus actuels. Voir notre guide du rachat de crédits à la retraite.
Les revenus de votre patrimoine
Les loyers que vous percevez peuvent compléter vos revenus, à condition d'être déclarés et visibles sur vos comptes :
- location nue : loyers retenus en général avec une décote, souvent de 20 à 30 %, pour tenir compte des charges et des périodes sans locataire ;
- location meublée : retenue si elle est déclarée et régulière, souvent sur la moyenne de plusieurs années ;
- location saisonnière (type Airbnb, gîte) : acceptée par certaines banques seulement, avec deux à trois ans de recul ;
- SCI et SCPI : revenus retenus selon votre part et la nature de la société, chez certaines banques.
Certaines banques demandent aussi que ces revenus restent un complément, et non l'essentiel des ressources du foyer.
Les revenus sociaux et familiaux
C'est la catégorie où les règles varient le plus d'une banque à l'autre :
- allocations familiales : retenues en général, mais seulement jusqu'à un certain âge de l'enfant, souvent entre 15 et 19 ans selon la banque ;
- pension alimentaire perçue : retenue si elle est fixée par un jugement, déclarée aux impôts et visible sur vos comptes, jusqu'à un certain âge de l'enfant ;
- prestation compensatoire versée en rente et rente viagère : retenues si elles couvrent la durée du prêt ;
- pension d'invalidité et rente d'accident du travail : retenues si elles sont définitives, parfois avec une décote ou une durée de prêt limitée ;
- allocation aux adultes handicapés : acceptée par certaines banques, sous conditions ;
- aides au logement : rarement retenues ;
- allocations chômage : en général non retenues, sauf cas particuliers, par exemple juste avant la retraite.
Ce qui n'est presque jamais retenu
Certaines sommes, même régulières, ne sont pas prises en compte :
- les indemnités d'arrêt maladie en cours ; après la reprise du travail, votre salaire redevient la référence ;
- les revenus non déclarés ou perçus en espèces sans trace sur vos comptes ;
- les aides ponctuelles de la famille et les remboursements de prêts entre particuliers ;
- les gains de jeux, qui peuvent même inquiéter la banque s'ils sont fréquents.
Pour un congé maternité ou parental, la banque retient en général le salaire d'avant le congé, ou celui de la reprise, avec une attestation de l'employeur.
Et de l'autre côté : les charges retenues
Vos revenus ne disent pas tout : la banque les compare à vos charges pour calculer votre taux d'endettement et votre reste à vivre. Elle retient notamment :
- votre loyer, ou un loyer estimé si vous êtes hébergé gratuitement, sous forme de forfait ou de pourcentage de vos revenus ;
- les pensions alimentaires que vous versez ;
- les crédits que vous conservez en dehors du regroupement ;
- selon les banques, votre impôt sur le revenu et vos autres charges régulières visibles sur vos comptes.
Après le regroupement, la plupart des banques attendent un taux d'endettement autour de 45 à 50 % au maximum, et surtout un reste à vivre suffisant pour votre foyer. Certaines exigent aussi un revenu minimum.
Nos conseils pour faire valoir tous vos revenus
Quelques réflexes permettent d'éviter qu'un revenu soit écarté :
- déclarez tous vos revenus aux impôts : ce qui n'est pas déclaré n'existe pas pour la banque ;
- faites arriver vos revenus sur un compte bancaire, sans espèces ;
- gardez vos justificatifs : jugement pour une pension alimentaire, bail pour un loyer, contrat de travail pour les heures supplémentaires ;
- fournissez les relevés de tous vos comptes, pour que chaque revenu soit visible ;
- ne versez jamais d'argent avant l'obtention du prêt : aucun intermédiaire ne peut vous le demander.
Votre conseiller calcule vos revenus selon les règles de chaque banque, et oriente votre dossier vers celle qui retient le mieux votre situation.
Calculez votre nouvelle mensualité en quelques minutes. Votre conseiller vous rappelle sous 24 h.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le regroupement de crédits peut entraîner un allongement de la durée de remboursement et une augmentation du coût total du crédit. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.