La dommages-ouvrage obligatoire ne couvre qu'une chose : les désordres graves de nature décennale, après la réception des travaux. Elle ne couvre ni le chantier lui-même, ni les dommages causés aux voisins, ni les équipements, ni les parties anciennes d'un bâtiment rénové. Pour cela, des garanties complémentaires peuvent être ajoutées au même contrat, ou souscrites à côté. Voici comment les choisir.
Ce que couvre la garantie obligatoire, et ce qu'elle ne couvre pas
La garantie obligatoire préfinance la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant 10 ans après la réception. Elle ne couvre pas :
- les dommages subis par le chantier avant la réception : incendie, vol, cyclone, effondrement ;
- les dommages causés aux voisins et aux tiers pendant les travaux ;
- les équipements qui tombent en panne sans atteindre la solidité du bâtiment ;
- les conséquences financières d'un sinistre : relogement, privation de jouissance, perte d'exploitation ;
- les parties anciennes d'un bâtiment, abîmées par des travaux de rénovation ou d'extension.
Les garanties complémentaires, en un coup d'œil
| Garantie | Ce qu'elle couvre |
|---|---|
| Bon fonctionnement | Les équipements dissociables qui ne fonctionnent plus, pendant 2 ans après la réception |
| Dommages immatériels consécutifs | Les conséquences financières d'un sinistre garanti : relogement, privation de jouissance, perte d'exploitation |
| Dommages aux existants | Les parties anciennes du bâtiment abîmées à cause des nouveaux travaux |
| Tous risques chantier | Les dommages subis par l'ouvrage pendant les travaux, jusqu'à la réception |
| RC du maître d'ouvrage | Les dommages causés aux voisins et aux tiers par le chantier |
| Constructeur non réalisateur | La responsabilité décennale de celui qui fait construire pour vendre |
Après la réception : bon fonctionnement, immatériels, existants
- le bon fonctionnement couvre pendant 2 ans les équipements qu'on peut retirer sans abîmer le bâtiment : volets, portes intérieures, robinetterie, chauffe-eau, appareils de climatisation ;
- les dommages immatériels consécutifs prennent en charge les conséquences d'un sinistre garanti : frais de relogement si la maison devient inhabitable, privation de jouissance, perte d'exploitation d'un local professionnel ;
- les dommages aux existants couvrent les parties anciennes du bâtiment. La loi ne rend l'assurance obligatoire que pour les existants totalement incorporés dans l'ouvrage neuf et techniquement indivisibles de celui-ci. Voyez notre guide rénovation et dommages aux existants.
Pendant le chantier : tous risques chantier et RC du maître d'ouvrage
Avant la réception, la dommages-ouvrage n'intervient que dans des cas très limités. Deux garanties couvrent la période des travaux :
- la tous risques chantier indemnise les dommages subis par l'ouvrage en cours de construction, sans rechercher qui est responsable ;
- la responsabilité civile du maître d'ouvrage couvre les dommages que votre chantier cause aux voisins et aux passants, dont vous pouvez répondre même sans faute.
Pour ceux qui construisent pour vendre : la CNR
Le promoteur, le vendeur en l'état futur d'achèvement, le marchand de biens ou la société qui fait construire pour vendre sont réputés constructeurs. La loi leur impose une assurance de leur propre responsabilité décennale : la garantie constructeur non réalisateur, souscrite en même temps que la dommages-ouvrage. Voyez notre guide sur la CNR.
Les formules groupées
Pour les opérations importantes, certains assureurs proposent une police unique de chantier. Elle réunit dans un seul contrat la dommages-ouvrage, la CNR, la tous risques chantier, la RC du maître d'ouvrage, et parfois la responsabilité décennale de toutes les entreprises. Un seul assureur suit alors l'opération du début à la fin.
Lesquelles choisir pour votre projet ?
| Votre projet | Les garanties à étudier en priorité |
|---|---|
| Maison neuve avec un constructeur | Bon fonctionnement, dommages immatériels |
| Maison neuve avec un architecte ou des artisans | Tous risques chantier, RC du maître d'ouvrage, bon fonctionnement, dommages immatériels |
| Extension, surélévation, rénovation lourde | Dommages aux existants, RC du maître d'ouvrage, bon fonctionnement |
| Opération de promotion ou de construction-vente | CNR, tous risques chantier, RC du maître d'ouvrage, dommages immatériels |
| Local professionnel ou commercial | Dommages immatériels, dont la perte d'exploitation, tous risques chantier |
Aux Antilles et en Guyane, la saison cyclonique, les terrains en pente et les constructions mitoyennes rendent souvent utiles la tous risques chantier et la RC du maître d'ouvrage.
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Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les conditions d'acceptation, garanties, exclusions et franchises varient selon les assureurs et les contrats : seules les conditions générales et particulières de votre contrat font foi.