Vous ne posez pas une seule pierre, mais vous faites construire pour revendre : la loi vous considère comme un constructeur. Vous répondez donc, pendant 10 ans, des désordres graves envers vos acquéreurs, au même titre que les entreprises. L'assurance constructeur non réalisateur, ou CNR, couvre cette responsabilité.
Qui est concerné ?
- les promoteurs immobiliers ;
- les vendeurs d'immeubles à construire, en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- les marchands de biens qui réalisent des travaux lourds avant de revendre ;
- les sociétés civiles de construction-vente et les SCI qui font construire pour vendre ;
- les maîtres d'ouvrage délégués et les mandataires qui exercent une mission proche de celle d'un constructeur.
Le Code des assurances impose cette assurance à celui qui fait réaliser des travaux de construction pour le compte d'autrui, ou en vue de la vente (article L241-2).
Ce qu'elle couvre
- votre responsabilité décennale envers les acquéreurs successifs, pendant 10 ans à compter de la réception ;
- le coût des réparations des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;
- selon le contrat, la garantie de bon fonctionnement des équipements et les dommages immatériels consécutifs.
Dommages-ouvrage et CNR : deux contrats complémentaires
- la dommages-ouvrage protège le propriétaire de l'ouvrage, puis les acquéreurs successifs : elle préfinance rapidement les réparations, sans rechercher les responsabilités. Elle se souscrit avant l'ouverture du chantier ;
- la CNR protège le promoteur ou le vendeur lui-même : elle paie lorsque sa responsabilité décennale est engagée. Elle se souscrit en même temps que la dommages-ouvrage.
En pratique, l'assureur dommages-ouvrage qui a indemnisé l'acquéreur se retourne contre les constructeurs, dont le promoteur : c'est alors la CNR qui intervient.
Et le particulier qui fait construire pour lui-même ?
Le particulier qui fait construire sa maison pour l'habiter n'est pas soumis à l'obligation de CNR. En revanche, s'il la revend dans les 10 ans, la loi le considère comme constructeur envers l'acquéreur. La dommages-ouvrage souscrite au départ protège alors l'acquéreur, et la CNR peut être proposée en option. Voyez notre guide vendre un bien de moins de 10 ans.
Préparer votre dossier
- le permis de construire et le descriptif de l'opération ;
- le coût prévisionnel des travaux ;
- les contrats et les attestations décennales du maître d'œuvre, des bureaux d'études et des entreprises ;
- l'étude de sol et, pour les opérations importantes, la mission du contrôleur technique ;
- votre expérience et vos opérations précédentes.
Pour vos autres responsabilités de promoteur ou de marchand de biens, voyez aussi notre guide sur la RC Pro du marchand de biens et du promoteur.
Avec Eloy, nous étudions votre projet, nous montons votre dossier et nous vous proposons une dommages-ouvrage avec les garanties complémentaires utiles à votre chantier, en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane.
Décrivez votre projet de construction : nous vous remettons une proposition de dommages-ouvrage, sans engagement.
Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les conditions d'acceptation, garanties, exclusions et franchises varient selon les assureurs et les contrats : seules les conditions générales et particulières de votre contrat font foi.