Vous êtes propriétaire, vous remboursez un prêt immobilier et plusieurs crédits à la consommation, et vous voulez tout regrouper ? Une règle fixée par le Code de la consommation va déterminer le cadre de votre nouveau prêt : la règle des 60 %. Selon la part de l'immobilier dans l'opération, ce ne sont ni les mêmes délais, ni les mêmes documents, ni les mêmes protections. Voici comment elle fonctionne.
Pourquoi une règle des 60 % ?
Un rachat de crédits peut mélanger des prêts de nature différente : un prêt immobilier d'un côté, des crédits à la consommation de l'autre. Or la loi n'applique pas les mêmes règles à ces deux types de crédit.
Pour savoir quel régime s'applique au nouveau prêt, on regarde la part des crédits immobiliers dans le montant total regroupé :
- 60 % ou plus : l'opération suit les règles du crédit immobilier ;
- moins de 60 % : elle suit les règles du crédit à la consommation.
Comment se calcule la part immobilière
Le calcul est simple : on divise le capital restant dû de vos prêts immobiliers par le montant total du nouveau prêt. Ce montant total comprend :
- le capital restant dû de vos prêts immobiliers ;
- le capital restant dû de vos crédits à la consommation ;
- les éventuelles dettes intégrées et la trésorerie demandée ;
- les frais de l'opération.
Premier exemple. Un prêt immobilier de 90 000 € restant dû, 40 000 € de crédits à la consommation et 10 000 € de trésorerie : le total est de 140 000 €. La part immobilière est de 64 %, l'opération relève donc du crédit immobilier.
Second exemple. Un prêt immobilier de 50 000 € restant dû, 45 000 € de crédits à la consommation et 10 000 € de trésorerie : le total est de 105 000 €. La part immobilière est de 48 %, l'opération relève du crédit à la consommation.
Selon les banques, certains éléments sont traités différemment, par exemple les indemnités de remboursement anticipé du prêt immobilier ou une trésorerie destinée à des travaux. Votre conseiller fait le calcul exact dès l'étude.
Au-dessus de 60 % : les règles du crédit immobilier
Lorsque l'immobilier représente au moins 60 % de l'opération, vous bénéficiez des protections propres au crédit immobilier :
- la banque vous remet une fiche d'information standardisée européenne, puis une offre de prêt écrite ;
- vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours : vous ne pouvez pas accepter l'offre avant le 11e jour suivant sa réception ;
- l'offre reste valable au moins 30 jours ;
- le prêt est en général garanti par une hypothèque sur votre bien, constituée chez le notaire.
Ce cadre permet des durées longues, jusqu'à 25 ans selon les banques, et des montants importants. Il implique des frais de garantie et un délai global un peu plus long.
En dessous de 60 % : les règles du crédit à la consommation
Lorsque l'immobilier représente moins de 60 % de l'opération, ce sont les règles du crédit à la consommation qui s'appliquent :
- la banque vous remet une fiche d'information précontractuelle avant la signature ;
- vous signez l'offre, puis disposez d'un délai de rétractation de 14 jours pour changer d'avis ;
- le regroupement peut se faire sans garantie hypothécaire, même en reprenant votre prêt immobilier, selon les banques.
Ce cadre est souvent plus rapide et évite les frais de notaire. En contrepartie, la durée maximale est plus courte, en général 15 ans, et les montants sont plus limités.
Ce que cela change pour vous
Au-delà des délais, le régime du nouveau prêt a des effets concrets :
- la durée possible, et donc le niveau de la nouvelle mensualité ;
- les frais : acte notarié et garantie dans un cas, pas dans l'autre ;
- les indemnités de remboursement anticipé de votre prêt immobilier actuel, plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts et 3 % du capital remboursé, et à intégrer au calcul ;
- le délai total entre la demande et le remboursement de vos anciens crédits.
Aucun des deux régimes n'est meilleur en soi : tout dépend de votre situation, de la valeur de votre bien et de ce que vous cherchez, la mensualité la plus basse ou le coût total le plus faible.
Nos conseils
Pour aborder un regroupement avec un prêt immobilier :
- faites calculer la part immobilière dès le départ : elle détermine les délais et les frais ;
- demandez une comparaison du coût total, et pas seulement de la mensualité ;
- prévoyez les documents du bien : titre de propriété, taxe foncière, tableau d'amortissement du prêt immobilier ;
- ne versez jamais d'argent avant l'obtention du prêt : aucun intermédiaire ne peut vous le demander.
Calculez votre nouvelle mensualité en quelques minutes. Votre conseiller vous rappelle sous 24 h.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le regroupement de crédits peut entraîner un allongement de la durée de remboursement et une augmentation du coût total du crédit. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.